По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Характерные ошибки инвесторов и девелоперов при развертывании телеком-инфраструктуры на объектах коммерческой недвижимости 31 мая 2005 года

Одна из наиболее интересных тем - характерные ошибки, которые совершают инвесторы и девелоперы, формируя телеком-инфраструктуры при проектировании и строительстве объектов. Для каждого пункта жизненного цикла объекта - проектирование, строительство, сдача в эксплуатацию и аренда - характерны свои ошибки.

Ошибки формирования телеком-инфраструктуры при проектировании

Как правило, цикл от проектирования до постройки занимает 4-5 лет и более. В силу особенностей рынка телекоммуникаций, за 5 лет спроектированная инфраструктура морально устареет.

Так, пять лет назад скорость передачи данных локальной сети 100 Мбит/с считалась очень высокой. На сегодняшний день востребованная скорость в 10 раз выше. В зданиях, проектировавшихся 5 лет назад, физически не могло быть оборудования на основе технологии wi-fi , в то время, как сегодня это значительно повышает привлекательность здания (особенно это актуально для гостиниц). При этом скорость развития технологии такова, что в течение полутора-двух лет будут введены новые протоколы. Поэтому, даже спроектировав сегодня на объекте инфраструктуру, которая учитывает даже самые современные технологические новинки, нельзя быть уверенным, что к моменту окончания строительства эти технологии не устареют.

Планировать телеком и закладывать бюджет под конкретное оборудование в период проектирования неправильно еще и потому, что очень часто с момента получения площадки под инвестконтракт, и до момента непосредственно строительства здания проходит время, за которое стратегия инвесторов может измениться, что приведет к изменению проекта уже в процессе строительства (было 5 этажей, а стало - 7; объект начали строить как торговый комплекс, а закончили деловым и т.п.). Пример, когда девелопер, планировавший изначально построить в центре города здание 6,5 тыс. м и полностью сформировавший под такой объект инфраструктуру, а впоследствии построивший бизнес-центр размером в 9 тыс. м и перетративший в итоге на телеком свыше $120 тыс. - не единственный в Москве. Мощности, закупленные под 6,5 тыс. квадратных метров к моменту окончания строительства оказались неактуальными, купленную и ни разу не использовавшуюся АТС пришлось продавать и т.п.

Таким образом, при проектировании объекта не стоит пытаться формировать бюджет под будущие потребности в телекоме. Угадать, что будет востребовано арендаторами через пять лет, сложно. При этом до сих пор немало объектов сохранили атавизм, который появился около десяти лет назад как модель продвижения продукции производителями оборудования через проектные организации. Так, во многих проектах, выходящих из стен Моспроекта по умолчанию стояла телефонная станция типа HiCom компании Siemens или структурированная кабельная система (СКС) типа Systemax компании Lucent Technologies. Оборудование дорогое, практически никогда в конечном итоге не инсталлировалось.

Ошибки формирования телеком-инфраструктуры при строительстве

Чаще всего ошибки совершаются на этапе строительства. Основная причина - отсутствие осмысленной стратегии развития объекта. Можно построить хорошую инфраструктуру, но пользоваться ей будут арендаторы. Как показывает практика, то, что построено на этапе строительства и то, что требуется арендаторам - две большие разницы. Более того, часто бывает, что по мере готовности объекта меняется модель его использования. Например, известны случаи, когда здание, построенное как гостиница, на этапе финишной отделки было переориентировано под бизнес-центр класса . На этом же объекте сначала планировалось сдавать помещения с отделкой, но в процессе было решено, что арендаторам объект будет предлагаться в формате (голые стены). В целом изменения в процессе говорили скорее о том, что девелоперы пытаются идти в ногу с рыночной коньюктурой. Но издержки такой быстрой смены приоритетов пришлось оплачивать отдельно. Когда Гарс Телеком пришел в это здание оператором связи, пришлось по ходу переделывать созданную инфраструктуру, и адаптировать ее под изменившиеся условия. Удалось использовать лишь половину купленного оборудования. Ориентировочные потери инвестора от преждевременного развертывания инфраструктуры превысили $80 тыс.
Другой наглядный пример встречается чаще. Кабели и оборудование закупил генподрядчик (они были в смете на генподряд). После того, как здание стали заселять арендаторы, компания-оператор связи установила и смонтировала свое оборудование. Закупленное ранее так и осталось лежат на складе, потому что выяснилось, что оно не сертифицировано для работы в России. Потери турецкой компании-девелопера составили $270 тыс.

Распространен миф, что классность бизнес-центров очень сильно влияет на стоимость устанавливаемой на объекте телеком-инфраструктуры. Это совсем не так. Действительная разница в стоимости инфраструктуры есть между объектами высших ( и ) и низших (<С> и ) классов. При этом практически все строящиеся в последние годы объекты относятся к высшим классам, а более низкие - это, как правило, реконструируемые здания. Разница в развертывании инфраструктуры в объектах класса и - незначительная. Исключением может служить лишь ситуация, когда объект строится непосредственно под заказчика, со своим специфическим набором требований к технологиями, которые должны быть реализованы. Однако такие случаи в России пока что единичны. Миф <подогоревается> продавцами слаботочных систем и систем автоматизации, которые заинтересованы в продаже дорогого оборудования. Итогом также становится неэффективное и несвоевременное расходование средств на телеком.

Два года назад, один из первых московских сетевых застройщиков вложился в создание самой передовой локально-вычислительной и телефонной сети для своего объекта класса

Вывод: формировать телеком-инфраструктуру объекта на этапе строительства - неправильно. Достаточно высока доля вероятности, что средства будут вложены неэффективно.

Ошибки формирования телеком-инфраструктуры в период сдачи объекта в эксплуатацию

Наиболее распространеенная ошибка, которую совершают инвесторы и девелоперы на этом этапе - передача всего комплекса работ
оператору связи, который <все делает за свои деньги>. Несмотря на кажущиеся плюсы (не нужно вкладывать собственные средства, девелопера не волнует, как это будет развиваться), такая схема в большинстве случаев может принести больше минусов, чем плюсов, поскольку оператор связи резонно потребует права эксклюзивного провайдинга собственных услуг на таком объекте. Понятно, что это выгодно оператору связи, и поэтому последние сплошь и рядом пытаются предлагать именно такие схемы.

Больше всего от такой ситуации страдают компании, основной бизнес которых - поставка и монтаж слаботочных систем. Они <ведут> девелопера с момента начала строительства, согласуют с ним сметы, спецификации, выстраивают отношения. Но как только здание обретает законченный вид, появляются операторы и наперебой предлагают все сделать <за свой счет>.

Стоит отметить, что для бизнес-центров классов и такая схема приемлема - арендаторы таких объектов - мелкие и средние компании, арендующие 150-300 метров. Таким арендаторам нужно чтобы был телефон и интернет. Все остальное их волнует в гораздо меньшей степени. Но более-менее серьезные арендаторы, снимающие от 1000 м (которых так хотят заполучить владельцы всех более-менее приличных офисных центров) с большой долей вероятности откажутся от объекта именно из-за наличия в нем эксклюзивного поставщика телеком-услуг. Все дело в возрастающей роли ИТ и современных технологиях риск-менеджмента. Как известно, средства связи - ключевой бизнес-инструмент и перебои в работе телефонов, электронной почты и т.п. могут оказаться без преувеличения фатальными для бизнеса компании. Все средние западные компании и все большее число российских предпочитают работать с несколькими операторами связи параллельно, что позволяет избегать проблем со связью в случае, если таковые возникли у одного из операторов. А для крупных арендаторов, у которых ИТ занимает до 10% от revenue (что сравнимо с затратами на аренду) свои стандарты, в том числе, свои операторы связи. <Эксклюзив> какого-то одного оператора для них просто не приемлем. Объект с такими <характеристиками> просто-напросто выпадет из круга интересов возможных крупных арендаторов. Интересно, что это самая распространенная ошибка застройщиков офисов классов , <А> и <А+> с площадью более 5000 м.

Вторая распространенная ошибка девелоперов, особенно строящих не первый свой объект или планирующих построить несколько бизнес-центров, - попытка вернуть инвестиции в создание инфраструктуры путем создания <карманной> компании-оператора связи для одного или нескольких своих объектов.

Поверхностное рассмотрение возможности создать собственную телеком-компанию и зарабатывать, продавая услуги арендаторам, приводит к осознанию возможностей дополнительных заработков. Однако на практике ни один из <карманных> операторов связи не оказался прибыльным. Опыт показывает, что комиссия, которую оператор традиционно выплачивает девелоперу, предоставляя услуги в его здании, либо равна, либо превышает прибыль локального оператора. Причина убыточности <карманных> операторов - значительный объем издержек. Здесь и формирование коллектива технического персонала, закупки и последующая амортизация оборудования, организация работы службы поддержки (help desk), получение необходимых лицензий, и, наконец, необходимость перманентных инвестиций в такую компанию. Наконец, создавая <карманного> оператора, компании делают их эксклюзивными провайдерами телеком-услуг, что опять же может стать причиной отказа арендаторов от услуг этого бизнес-центра. Карманный оператор - один из важных факторов, снижающих привлекательность здания для серьезного арендатора.

Один из последних примеров - здание класса <А> в районе садового кольца сдавалось целиком одному из крупных российских банков. Сделка была практически согласована, но на этапе завершения в переговоры вступил департамент информационной безопасности кредитной организации, после чего сделка начала разваливаться. Спасти проект удалось, только полностью отказавшись от требования пользоваться услугами карманного оператора. В обмен на отступные. Кстати, все чаще отступные - это основной источник дохода от реализации идеи карманного оператора.

Аналогичная ситуация произошла и с представительством другого крупного иностранного банка. Гарс Телеком, которая консультировала сделку, удалось договориться, и на этот раз банк не платил <отступных>. В аналогичной ситуации оказалась и компания КТК (каспийский трубопроводный консорциум), которая заезжала в бизнес-центр на Ордынке.

← к ленте новостей